역전세난 시대에 전세보증금 지키려면?

주택 매매가 대비 전세가 비율(전세가율)이 떨어지고 있다. 역전세난이 우려되는 상황. 이 시기에 전세보증금은 어떻게 지켜야 할까?

 

“자식이 4억5000만원짜리 전셋집에 살고 있는데, 전세 만기가 돼 이사를 하려고 합니다. 문제는 이 집의 전세가가 3억5000만원까지 떨어지면서 집주인이 보증금을 기한 안에 못 주겠다는 겁니다. 뾰족한 수가 없을까요?”

 

며칠 전 만난 지인이 털어놓은 고민이다. 최근 들어 이런 상담을 요청해 오는 중년이 의외로 많다. 대부분 자식의 전셋집 보증금을 돌려받는 방법이나 전세보증보험 가입에 대한 문의다.

이런 분위기를 반영하듯 주택도시보증공사(HUG)의 2019년 상반기 전세금반환보증보험 대위변제 금액은 1084억원에 달했고 해가 갈수록 정부가 대신 돌려주는 금액은 폭발적으로 증가하고 있다.

이는 주택 매매가격 상승폭이 전세가격 상승을 앞지르면서 발생하는 문제다. 자식의 내 집 마련 종잣돈이 될 전세보증금, 안전하게 지키는 법을 소개한다.

  

 

 

입주 날에는 전세권설정 등기

 

전세권설정 등기는 주민등록 전입신고나 실제 거주 여부가 자격 요건이 아니므로 적극 활용할 필요가 있다.

전세 계약기간이 만료된 경우에 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우 확정일자를 받아둔 임차인은 별도로 임차보증금 반환청구소송을 제기해서 승소 판결을 받은 후 판결문에 따라 강제집행을 신청할 수 있다.

하지만, 전세권설정 등기를 완료한 전세권자는 위와 같은 경우 ‘민사소송법’의 담보권실행 등을 위한 경매(임의경매) 규정에 근거하여 판결 절차 없이도 직접 경매 신청이 가능하다.

 

 

5억원 이하 주택은 전세보증보험 가입

 

임차인이 거래가 활발할 때까지 재계약을 해준다면 좋겠지만, 재계약을 안 하고 나가야 하는 상황이라면 임대인 입장에서도 큰 문제가 아닐 수 없다. 따라서 역전세난 시기에는 전세보증보험을 적극 고려해야 한다.

보증보험에 가입하면 보증금을 돌려받지 못할 경우 보증보험에서 구상권을 행사하고, 3개월이 지나도 임차인을 구하지 못해 보증보험 측으로 전세금이 반환되지 않으면 집이 경매로 넘어간다.

전세보증보험 가입 조건은 해당 주택에 대한 전세금이 수도권 5억원 이하, 수도권 외 지역 4억원 이하인 경우다. 소득 제한은 부부 합산 1억원 이하로 집주인의 동의 없이 전세 기간이 6개월 이상 남아 있으면 누구나 신청할 수 있다.

보증료(개인 아파트 기준)는 ‘보증금액×보증료율(0.128%)×기간’으로 계산한다. 전세보증금이 1억원일 경우 연간 보증료는 12만8000원이며, 3억원일 경우 38만4000원이다. 전세보증금 관련 상품은 HUG 외에 SGI서울보증에서도 취급하고 있다.

  

 

 

등기에 신탁 표기 있으면 ‘신탁원부’ 발급은 필수

 

“맘에 꼭 드는 집이 있는데 등기부등본을 보니 신탁등기가 되어 있어요. 계약해도 안전한가요?”

전세 계약을 하기 전 이런 질문을 하는 사람이 꽤 있다. 대학생이나 사회 초년생 자녀에게 전셋집을 구해줬는데 신탁계약에 대해 몰라 전세금을 날린 중년도 종종 본다.

이런 경우 대부분 신탁 종류상 ‘담보신탁’이다. 담보신탁이란 집주인이 형식적인 부동산 소유권을 신탁회사에 넘긴 후 대출받은 것을 말한다.

이 경우 집주인이 임의로 집을 처분할 수 없는 대신 담보 안정성이 높아져 금융기관에서 집주인에게 더 많은 금액을 대출해준다. 이런 집이 경·공매로 넘어가면 세입자 보증금은 후순위로 밀리게 된다.

집주인이 신탁등기를 하는 이유 중 하나는 부족한 자금으로 집을 매입하고자 함이다. 아파트뿐 아니라 오피스텔 임대차 시에도 부동산 신탁등기가 되어 있는지 살펴봐야 한다. 피해를 막으려면 등기부등본과 함께 신탁원부를 발급받아 계약 내용을 꼭 확인해야 한다.

 

 

임차권등기명령제도 활용

 

계약기간이 만료되어 임차인이 이사를 가야 하는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때, 임차인이 기존 주택에 대한 권리(대항력 및 우선변제권)를 유지할 수 있도록 등기부등본에 임차권을 등기하는 것이 임차권등기명령제도다. 이는 임대인에게 임차권등기명령을 신청하고 이사를 나가겠다는 의사를 통보해서 임대인이 보증금 반환에 협조하도록 압박하는 것이다.

 

 

 CHECK 

전세보증보험은 시중은행과 위탁 공인중개사, 모바일 ‘카카오페이’를 통해서도 가입 가능하다. 또 저소득층, 신혼부부, 다자녀, 한부모, 장애인 등 사회배려대상자는 보증료를 40~60% 할인받는다. HUG 상품이 수수료가 더 싸고 보증 신청 가능 기간이 더 길지만, 서울보증보험의 전세금 보장신용보험은 가입 한도액에 제한이 없는 장점이 있다.